Modelo de Contrato de Locação Comercial

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Formatos: Word e PDF
Última revisão: 05 de agosto de 2025

O que é um contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial é o documento que formaliza o aluguel de um imóvel para fins não residenciais, permitindo que o locatário utilize o espaço para atividades empresariais, comerciais ou de prestação de serviços, como lojas, escritórios ou galpões.

Nesse contrato, ficam estabelecidas as condições da locação, incluindo o valor do aluguel e a sua forma de pagamento, o prazo de vigência (determinado ou indeterminado), garantias como caução, fiador ou seguro-fiança, a responsabilidade sobre impostos e tributos, os deveres e direitos das partes, dentre outras.

Ao gerar seu contrato, você recebe gratuitamente um modelo de laudo de vistoria e um recibo de aluguel — itens recomendados para locações.

Você criará seu contrato de forma simples e personalizada, com base em suas respostas, sendo disponibilizado nos formatos Word e PDF, em conformidade com as normas da ABNT.

O nosso modelo de contrato é revisado mensalmente de acordo com a Lei Federal nº 8.245 (Lei do Inquilinato), a Lei Federal nº 12.112, e o Código Civil (Lei federal nº 10.406), atendendo às exigências legais brasileiras (saiba mais).

Importância do contrato de locação comercial

O contrato de locação comercial é um documento necessário para formalizar o aluguel de um imóvel destinado a atividades empresariais, comerciais ou de prestação de serviços. Ele organiza os termos do acordo, garantindo clareza e segurança jurídica para locador e locatário.

Além de prevenir conflitos e disputas judiciais, o contrato define os direitos e responsabilidades das partes, evitando prejuízos e esclarecendo as principais dúvidas da locação, como:

Identificação das partes envolvidas
Descrição do imóvel e seu endereço
Uso comercial permitido
Prazo de vigência (determinado ou indeterminado)
Valor do aluguel, pagamento e reajustes
Garantia locatícia (fiador, caução ou seguro-fiança)
Regras de sublocação
Deveres e direitos das partes
Penalidades por descumprimento (se aplicável)
Procedimentos para rescisão

Portanto, o contrato de locação não é apenas uma formalidade, mas uma ferramenta essencial para proteger ambas as partes e garantir segurança jurídica na negociação.

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Garantia do aluguel

A garantia do aluguel é uma ferramenta que assegura ao proprietário maior segurança contra inadimplência e garante o cumprimento do contrato. Entre as principais formas de garantia estão:

Caução – O locatário oferece um bem (dinheiro, imóvel ou bens móveis) como garantia. Se for em dinheiro, o valor máximo permitido é de três meses de aluguel.
Seguro de fiança locatícia – Funciona como uma alternativa ao fiador, com uma apólice que cobre encargos caso o aluguel não seja pago.
Fiador – Uma pessoa se compromete a pagar eventuais dívidas do inquilino. Se for casado, o cônjuge também deve assinar.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento – O locatário transfere quotas de um fundo ao locador, que pode utilizá-las para quitar débitos em caso de inadimplência.
Título de Capitalização – O inquilino adquire um título de capitalização, que pode ser usado para cobrir pagamentos atrasados.

O locador pode recorrer à garantia em situações como não pagamento do aluguel no prazo ou danos ao imóvel causados pelo locatário.

Laudo de vistoria do imóvel

O laudo de vistoria é um documento fundamental para registrar o estado do imóvel no início da locação, detalhando itens como pintura, mobiliário, instalações elétricas e hidráulicas.

Ele funciona como uma referência para evitar disputas sobre eventuais danos ao término do contrato, garantindo que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições, salvo o desgaste natural. Além disso, o laudo fortalece a segurança jurídica, especificando responsabilidades e prevenindo conflitos entre locador e locatário.

Dicas para um laudo eficiente:

Detalhamento minucioso – Registre o estado da pintura, móveis (se houver), iluminação e sistemas elétricos ou hidráulicos. Quanto mais completo, mais eficaz na comparação final.
Vistoria conjunta – Locador e locatário podem realizar a vistoria juntos, garantindo acordo sobre as condições do imóvel antes da assinatura do contrato.
Cópia assinada – Ambos devem manter uma cópia do laudo, permitindo consulta em caso de necessidade ao longo da locação.

Disponibilizamos um modelo de laudo de vistoria gratuitamente ao preencher seu contrato de locação comercial em nosso site!

Valor do aluguel e seu reajuste

O valor do aluguel de um imóvel comercial pode ser acordado livremente entre as partes e deve constar no contrato, tanto por extenso quanto em formato numérico. Também devem ser especificadas a forma de pagamento (depósito, Pix, dinheiro, etc.) e a data de vencimento. Além disso, o contrato pode prever multa por atraso, garantindo maior segurança ao locador contra inadimplência.

Regras para o reajuste do aluguel

O reajuste pode ocorrer de duas formas:

Contratual – Quando as partes acordam previamente que o valor será atualizado periodicamente, geralmente uma vez ao ano, com base em um índice definido no contrato.
Judicial – Se não houver consenso na renegociação, uma das partes pode solicitar ao Judiciário uma revisão do valor, considerando preços de imóveis similares na região.

Regras para o reajuste do aluguel

IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado)– Amplamente utilizado no mercado imobiliário.
INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) – Mede a variação do custo de vida das famílias.
IPCA– Índice oficial do governo para medir a inflação.
IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)– Específico para aluguel residencial.

Como calcular o reajuste do aluguel?

Caso precise calcular o reajuste do seu aluguel, disponibilizamos uma calculadora de reajuste de aluguel para facilitar esse processo!

Fundo de comércio (Luvas)

O fundo de comércio (ou luvas) é um valor pago pelo locatário ao locador no início do contrato de locação comercial, funcionando como uma taxa para garantir o uso do imóvel. Esse valor costuma ser negociado antes da formalização do contrato e serve como compensação pelas condições específicas do imóvel, como localização privilegiada ou histórico comercial consolidado.

Regras para a cobrança do fundo de comércio

Embora a cobrança de fundo de comércio seja permitida, é importante que o locador observe as seguintes regras:

Pode ser cobrado apenas no início do contrato
A locação deve ter prazo mínimo de 5 anos
Não é permitido cobrar fundo de comércio na renovação do contrato

Importante: O fundo de comércio não é reembolsável. Isso significa que, ao término do contrato, o locatário não terá direito a reaver o valor pago.

Como elaborar um contrato de locação comercial?

Elabore seu contrato de aluguel de forma prática com nosso modelo personalizado. Basta preencher as informações necessárias respondendo a perguntas simples, e o documento será ajustado em tempo real, incluindo cláusulas essenciais como:

A descrição do imóvel e sua finalidade
O valor do aluguel e sua forma de pagamento
O prazo de vigência e a data de início da locação
As responsabilidades das partes

Para maior segurança, também é possível incluir cláusulas sobre penalidades por descumprimento, multas por atraso no pagamento, garantia locatícia, motivos para rescisão antecipada e reajuste periódico, reduzindo riscos de conflitos futuros.

Ao finalizar, você poderá baixar, imprimir e receber o contrato no seu e-mail nos formatos Word e PDF.

Você receberá:

O seu contrato nos formatos Word e PDF;
Modelo de laudo de vistoria (grátis);
Modelo de recibo de aluguel (grátis).

Preencher o contrato

O que um contrato de locação de imóvel comercial deve ter?

Um contrato de locação de imóvel comercial deve conter informações essenciais para garantir segurança jurídica entre locador e locatário. Os principais elementos incluem:

Identificação das partes – Dados completos do locador e do locatário, incluindo nome, endereço, CPF/CNPJ.
Descrição do imóvel – Informações detalhadas sobre o imóvel, como endereço, dimensões e características específicas.
Prazo de locação – Definição do período de duração do contrato, podendo ser determinado ou indeterminado.
Valor do aluguel e reajuste – Estabelecimento do valor mensal, forma de pagamento e critérios de reajuste.
Condições de pagamento – Especificação das formas de pagamento, datas de vencimento e eventuais multas por atraso.
Uso e destinação do imóvel – Indicação do tipo de atividade comercial permitida e possíveis restrições impostas pelo locador.
Direitos e deveres das partes – Responsabilidades do locador e locatário, incluindo manutenção, seguro e despesas adicionais.
Rescisão do contrato – Regras para encerramento antecipado, penalidades e indenizações aplicáveis.
Assinaturas e testemunhas – Formalização do acordo com assinaturas das partes envolvidas e, se necessário, de testemunhas.

Perguntas frequentes sobre locação comercial

Aqui estão algumas das dúvidas mais comuns sobre o contrato de locação de imóveis comerciais e suas condições:

Quais tipos de imóveis comerciais podem ser alugados?

Os imóveis comerciais incluem lojas, salas comerciais, escritórios, galpões e até pontos em shoppings, sendo destinados a atividades empresariais ou profissionais.

Quais são os deveres do locador na locação?

O locador deve garantir que o imóvel esteja em condições adequadas de uso, realizar manutenções estruturais quando necessárias e assegurar a posse legítima do espaço ao locatário.

Quais são os direitos e deveres do locatário?

O locatário tem o dever de usar o imóvel conforme a finalidade estabelecida no contrato, pagar o aluguel dentro do prazo, realizar manutenções básicas e devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo desgaste natural.

É permitida a cobrança de luvas na locação comercial?

Sim, o fundo de comércio, conhecido como luvas, pode ser cobrado, desde que esteja formalizado no contrato com prazo determinado de mínimo 5 anos.

Quem deve pagar os impostos do imóvel durante a locação?

Caso o contrato não estipule um responsável, o pagamento dos impostos, como IPTU, fica a cargo do proprietário. No entanto, é possível determinar que o inquilino assuma essa responsabilidade, desde que esteja especificado no contrato.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma locação comercial para conferir mais perguntas e respostas.

Glossário de termos comuns na locação comercial

Locador – Proprietário ou responsável pelo imóvel que o disponibiliza para aluguel.
Locatário – Pessoa ou empresa que aluga o imóvel para uso comercial.
Partes – Termo que se refere aos envolvidos no contrato de locação.
Rescisão Contratual – O encerramento do contrato por iniciativa do locador, do locatário ou de ambos.
Foro e legislação aplicável – Lei e tribunal responsáveis pela interpretação e solução de disputas ligadas ao contrato.
Laudo de Vistoria do Imóvel – Documento que registra as condições do imóvel no início da locação, servindo como referência para avaliação de possíveis danos ou desgastes.
Caução – Garantia financeira oferecida pelo locatário ao locador para assegurar o cumprimento do contrato e cobertura de eventuais danos ao imóvel.
Sublocação – Ato de o locatário alugar o imóvel para terceiros, conforme permitido ou restrito pelo contrato.
Vistoria – Inspeção realizada no início e no fim da locação para verificar o estado do imóvel.

Quer explorar mais termos sobre locação? Confira nosso glossário completo.

Legislação vigente para contratos de locação comercial

Os contratos de locação comercial devem seguir as normas estabelecidas pelas seguintes leis brasileiras:

Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91) – Regula os direitos e deveres de locadores e locatários.
Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – Complementa as disposições sobre contratos e relações locatícias..

Como criar o seu contrato

Preencha o modelo de contrato de forma simples

Responda algumas perguntas e veja seu contrato sendo gerado automaticamente, de maneira personalizada e em tempo real.

Baixe e imprima seu documento

Ao finalizar, você poderá baixar e imprimir seu contrato, além de recebê-lo por e-mail nos formatos Word e PDF, com liberdade para editar e ajustar conforme necessário.

Benefícios da Contratos Já

Contrato personalizado

Seu contrato é criado de forma automática e ajustado em tempo real com base nas suas respostas. No final, você pode baixá-lo nos formatos Word e PDF, além de imprimi-lo com praticidade e segurança.

Suporte dedicado

Precisa de ajuda? Nossa equipe está disponível para esclarecer dúvidas técnicas todos os dias, das 9h às 20h, via e-mail: contato@contratosja.com.br. Vale lembrar que nosso suporte não oferece assessoria ou consultoria jurídica.

Backup sempre disponível

Você tem a opção de solicitar uma cópia do seu contrato a qualquer momento, nos formatos Word e PDF, garantindo acesso fácil e seguro sempre que precisar.

O que você receberá

O seu contrato personalizado em Word e PDF.
Modelo de laudo de vistoria do imóvel comercial.
Modelo de recibo de aluguel.
Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

Entre:

____________, estado civil: solteiro, nacionalidade: ____________, profissão: ____________, carteira de identidade n.º ____________, CPF n.º ____________, residente e domiciliado em: ____________, doravante denominado LOCADOR,

e:

____________, estado civil: solteiro, nacionalidade: ____________, profissão: ____________, carteira de identidade n.º ____________, CPF n.º ____________, residente e domiciliado em: ____________, doravante denominado LOCATÁRIO.

As partes acima identificadas têm entre si justo e acertado o presente contrato de locação comercial, ficando desde já aceito nas cláusulas e condições abaixo descritas.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO

Por meio deste contrato, firmado entre o LOCADOR e o LOCATÁRIO, regula-se a locação comercial do imóvel localizado em:

____________ (endereço do imóvel)

§ 1º. O imóvel entregue na data da assinatura deste contrato, do LOCADOR ao LOCATÁRIO, possui as características descritas abaixo:

____________ (características do imóvel comercial)

§ 2º. O presente instrumento acompanha um laudo de vistoria o qual descreve detalhadamente o imóvel ora locado e o seu estado de conservação no momento de entrega deste ao LOCATÁRIO.

CLÁUSULA 2ª – DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel se destina exclusivamente às seguintes atividades do LOCATÁRIO:

____________ (atividades comerciais)

Parágrafo único. Não será permitida, em hipótese alguma, a mudança de uso e destinação, sem prévio e expresso consentimento do LOCADOR.

CLÁUSULA 3ª – DO VALOR DO ALUGUEL

O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas partes, é de R$ _________ (_________ valor por extenso).

§ 1º. O pagamento do referido aluguel terá vencimento todo dia __ (_______) de cada mês vencido.

§ 2º. O LOCATÁRIO deverá efetuar o pagamento do valor do aluguel acordado por meio de transferência ou depósito bancário na seguinte conta, favorecendo o LOCADOR:

Banco: ______
Agência: ______
Número da conta: ______

§ 3º. Durante a vigência deste contrato, e em uma eventual prorrogação, ficará a encargo do LOCATÁRIO o pagamento da totalidade das contas de consumo e uso de energia, gás, água e esgoto que venham a incidir sobre o imóvel por ora locado, sendo inclusive responsável por eventuais multas e infrações que venha dar causa.

§ 4º. O LOCATÁRIO desde já concorda em solicitar junto aos órgãos responsáveis as devidas transferências de titularidade para o seu nome das contas de consumo que passam a vigorar sob sua responsabilidade, em um prazo de 30 (trinta) dias após assinatura deste contrato, sob pena de rescisão e multa estipulada no presente instrumento.

§ 5º. Também fica o LOCATÁRIO ciente de que no final da locação deverá solicitar junto aos órgãos responsáveis o cancelamento do fornecimento dos serviços prestados sob sua titularidade, ficando sob sua responsabilidade a retirada do seu nome perante tais órgãos, não se responsabilizando o LOCADOR por débitos que venham existir em nome do LOCATÁRIO, caso o cancelamento não seja efetuado.

§ 6º. As partes acordam, livremente e de boa-fé, que ficará a encargo do LOCATÁRIO o pagamento da totalidade dos impostos, taxas e tributos que incidam sobre o imóvel comercial ora locado durante a vigência deste contrato, assim como em uma eventual prorrogação.

§ 7º. O LOCATÁRIO não vindo a efetuar o pagamento do aluguel até a data firmada neste contrato, fica obrigado a pagar multa de __% (_______ por cento) sobre o valor do aluguel, e juros de mora de ___% (______ por cento) ao mês, mais correção monetária.

§ 8º. O valor do aluguel firmado neste contrato será reajustado a cada 12 (doze) meses, tendo como base o índice IGP-M. Em caso de falta deste índice, o reajuste do valor da locação terá por base a média da variação dos índices inflacionários do ano corrente ao da execução da locação.

CLÁUSULA 4ª – DO PRAZO DO ALUGUEL

A presente locação tem prazo de __ (______) meses, com início em ________________ (data de início da locação comercial).

§ 1º. O LOCATÁRIO terá direito à renovação compulsória, caso seja verificado que:

I – cumpriu-se o prazo de locação de 5 (cinco) anos;

II – o LOCATÁRIO está explorando o seu ramo de atividade, por pelo menos 3 (três) anos seguidos.

§ 2º. O LOCADOR poderá não renovar este contrato se acontecer uma das seguintes condições:

I – se tiver que, por ordem do Poder Público, realizar obras no referido imóvel, que causem transformação, ou modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – se o imóvel estiver sendo utilizado para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o LOCADOR detentor da maior parte do capital.

§ 3º. O LOCATÁRIO terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes ocasionados com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o LOCADOR, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

CLÁUSULA 5ª – DO FUNDO DE COMÉRCIO

As partes livremente concordam que a presente locação do ponto comercial e, pelo tudo o que foi investido durante anos na formação do fundo de comércio, é realizado a título oneroso, a custo de luvas, a qual o LOCADOR recebe do LOCATÁRIO o preço acordado e ajustado de R$ ________ (__________ reais).

§ 1º. o LOCADOR concorda em ceder ao LOCATÁRIO o seu imóvel comercial pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos, garantindo desta forma ao LOCATÁRIO o direito da Renovação Compulsória se assim o desejar.

§ 2º. Findo o prazo da presente locação o LOCATÁRIO não poderá exigir qualquer indenização referente ao referido fundo de comércio.

§ 3º. O LOCATÁRIO reconhece que se ocorrer a rescisão antecipada do contrato, motivada por si, não terá direito a qualquer indenização do fundo de comércio, independente do tempo transcorrido da locação, visto que o montante disponibilizado não envolve a locação comercial, nem seu aluguel cobrado, estando de acordo com os termos da Lei 8.245/91.

§ 4º. Ocorrendo a rescisão antecipada motivada pelo LOCADOR, sem descumprimento contratual do LOCATÁRIO, deverá o LOCADOR indenizar o LOCATÁRIO o montante recebido do fundo de comércio.

CLÁUSULA 6ª – DA VEDAÇÃO À SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL

Fica vedada ao LOCATÁRIO a sublocação, cessão, ou empréstimo do imóvel que ora lhe foi locado, quer no todo, ou em parte, ou sob qualquer título, sem a expressa autorização do LOCADOR, sob pena de rescisão do presente contrato.

CLÁUSULA 7ª – DOS DEVERES DO LOCATÁRIO

Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações do LOCATÁRIO:

I – pagar o aluguel no prazo estipulado;

II – cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade;

III – usar o imóvel como foi convencionado, de acordo com a sua natureza e com o fim a que se destina;

IV – devolver o imóvel, no final da locação, no mesmo estado em que recebeu, desconsiderando-se deteriorações decorrentes do seu uso normal;

V – se o imóvel sofrer dano ou defeito que seja da responsabilidade do LOCADOR, informá-lo imediatamente sobre o ocorrido;

VI – reparar rapidamente os danos sob sua responsabilidade;

VII – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR;

VIII – permitir ao LOCADOR ou seu mandatário o direito de realizar vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora.

CLÁUSULA 8ª – DOS DEVERES DO LOCADOR

Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações do LOCADOR:

I – entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – assegurar o uso pacífico do imóvel locado não podendo dificultar ou impedir o direito do LOCATÁRIO de usufruir o imóvel com tranquilidade.

CLÁUSULA 9ª – DA GARANTIA

O cumprimento das obrigações previstas neste contrato, inclusive o pagamento pontual do aluguel, estará garantido por caução dada em dinheiro, perfazendo o montante de R$ __________ (________ reais), entregue ao LOCADOR no ato de assinatura deste contrato.

§ 1º. O valor dado em caução poderá ser utilizado em todas as hipóteses as quais sejam necessários recursos provenientes do LOCATÁRIO, caso que, sendo aplicado, tal numerário imediatamente será reposto.

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O que estão falando da Contratos Já
Veja o que quem utilizou a Contratos Já tem a dizer.

Bárbara Pingo

15 de março de 2022

Relmente muito pratico,o site para preenchimento das informações do contrato é auto explicativo,foi a primeira vez que fiz uma locação ultilizando assinatura de contrato e não tive nenhuma dificuldade.Estão de parabéns e recomendo a todos.

Jaqueline Garcia Ziegenrucker

07 de janeiro de 2025

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Jair Braz

25 de fevereiro de 2024

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