Modelo de Contrato de Locação Comercial

Importância do contrato de locação comercial

O contrato de locação comercial é um documento necessário para formalizar o aluguel de um imóvel destinado a atividades empresariais, comerciais ou de prestação de serviços. Ele organiza os termos do acordo, garantindo clareza e segurança jurídica para locador e locatário.

Além de prevenir conflitos e disputas judiciais, o contrato define os direitos e responsabilidades das partes, evitando prejuízos e esclarecendo as principais dúvidas da locação, como:

• Identificação das partes envolvidas
• Descrição do imóvel e seu endereço
• Uso comercial permitido
• Prazo de vigência (determinado ou indeterminado)
• Valor do aluguel, pagamento e reajustes
• Garantia locatícia (fiador, caução ou seguro-fiança)
• Regras de sublocação
• Deveres e direitos das partes
• Penalidades por descumprimento (se aplicável)
• Procedimentos para rescisão

Portanto, o contrato de locação não é apenas uma formalidade, mas uma ferramenta essencial para proteger ambas as partes e garantir segurança jurídica na negociação.

Como funciona a garantia do aluguel?

A garantia do aluguel é uma ferramenta que assegura ao proprietário maior segurança contra inadimplência e garante o cumprimento do contrato. Entre as principais formas de garantia estão:

• Caução – O locatário oferece um bem (dinheiro, imóvel ou bens móveis) como garantia. Se for em dinheiro, o valor máximo permitido é de três meses de aluguel.
• Seguro de fiança locatícia – Funciona como uma alternativa ao fiador, com uma apólice que cobre encargos caso o aluguel não seja pago.
• Fiador – Uma pessoa se compromete a pagar eventuais dívidas do inquilino. Se for casado, o cônjuge também deve assinar.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento – O locatário transfere quotas de um fundo ao locador, que pode utilizá-las para quitar débitos em caso de inadimplência.
• Título de Capitalização – O inquilino adquire um título de capitalização, que pode ser usado para cobrir pagamentos atrasados.

O locador pode recorrer à garantia em situações como não pagamento do aluguel no prazo ou danos ao imóvel causados pelo locatário.

Por que o laudo de vistoria é importante na locação?

O laudo de vistoria é um documento fundamental para registrar o estado do imóvel no início da locação, detalhando itens como pintura, mobiliário, instalações elétricas e hidráulicas.

Ele funciona como uma referência para evitar disputas sobre eventuais danos ao término do contrato, garantindo que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições, salvo o desgaste natural. Além disso, o laudo fortalece a segurança jurídica, especificando responsabilidades e prevenindo conflitos entre locador e locatário.

Dicas para um laudo eficiente:

1. Detalhamento minucioso – Registre o estado da pintura, móveis (se houver), iluminação e sistemas elétricos ou hidráulicos. Quanto mais completo, mais eficaz na comparação final.
2. Vistoria conjunta – Locador e locatário podem realizar a vistoria juntos, garantindo acordo sobre as condições do imóvel antes da assinatura do contrato.
3. Cópia assinada – Ambos devem manter uma cópia do laudo, permitindo consulta em caso de necessidade ao longo da locação.

Disponibilizamos um modelo de laudo de vistoria gratuitamente ao preencher seu contrato de locação comercial em nosso site!

Como definir o valor do aluguel e seu reajuste?

O valor do aluguel de um imóvel comercial pode ser acordado livremente entre as partes e deve constar no contrato, tanto por extenso quanto em formato numérico. Também devem ser especificadas a forma de pagamento (depósito, Pix, dinheiro, etc.) e a data de vencimento. Além disso, o contrato pode prever multa por atraso, garantindo maior segurança ao locador contra inadimplência.

Regras para o reajuste do aluguel

O reajuste pode ocorrer de duas formas:

• Contratual – Quando as partes acordam previamente que o valor será atualizado periodicamente, geralmente uma vez ao ano, com base em um índice definido no contrato.
• Judicial – Se não houver consenso na renegociação, uma das partes pode solicitar ao Judiciário uma revisão do valor, considerando preços de imóveis similares na região.

Regras para o reajuste do aluguel

• IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado)– Amplamente utilizado no mercado imobiliário.
• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) – Mede a variação do custo de vida das famílias.
• IPCA– Índice oficial do governo para medir a inflação.
• IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)– Específico para aluguel residencial.

Como calcular o reajuste do aluguel?

Caso precise calcular o reajuste do seu aluguel, disponibilizamos uma calculadora de reajuste de aluguel para facilitar esse processo!

A cobrança do fundo de comércio na locação comercial é permitida?

O fundo de comércio (ou luvas) é um valor pago pelo locatário ao locador no início do contrato de locação comercial, funcionando como uma taxa para garantir o uso do imóvel. Esse valor costuma ser negociado antes da formalização do contrato e serve como compensação pelas condições específicas do imóvel, como localização privilegiada ou histórico comercial consolidado.

Regras para a cobrança do fundo de comércio

Embora a cobrança de fundo de comércio seja permitida, é importante que o locador observe as seguintes regras:

• Pode ser cobrado apenas no início do contrato
• A locação deve ter prazo mínimo de 5 anos
• Não é permitido cobrar fundo de comércio na renovação do contrato

Importante: O fundo de comércio não é reembolsável. Isso significa que, ao término do contrato, o locatário não terá direito a reaver o valor pago.

Como elaborar um contrato de locação comercial?

Criar um contrato de locação comercial pode ser um processo simples, rápido e seguro. Siga os passos abaixo para garantir que seu documento atenda às suas necessidades e esteja em conformidade com a legislação vigente.

1. Crie o seu contrato

Elabore seu contrato de aluguel de forma prática com nosso modelo personalizado. Basta preencher as informações necessárias respondendo a perguntas simples, e o documento será ajustado em tempo real, incluindo cláusulas essenciais como:

• A descrição do imóvel e sua finalidade
• O valor do aluguel e sua forma de pagamento
• O prazo de vigência e a data de início da locação
• As responsabilidades das partes

Para maior segurança, também é possível incluir cláusulas sobre penalidades por descumprimento, multas por atraso no pagamento, garantia locatícia, motivos para rescisão antecipada e reajuste periódico, reduzindo riscos de conflitos futuros.

Ao finalizar, você poderá baixar, imprimir e receber o contrato no seu e-mail nos formatos Word e PDF.

Você receberá:

1. O seu contrato nos formatos Word e PDF;
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis);
3. Modelo de recibo de aluguel (grátis).

2. Revise e verifique o contrato

Antes de assiná-lo, certifique-se de que todas as informações estão corretas e detalhadas. Um contrato bem elaborado deve conter todos os campos preenchidos e, se necessário, anexar documentos complementares, como cópias de identificação e CPF das partes envolvidas.

3. Assine o documento

Para que o contrato tenha validade, todas as partes envolvidas devem assiná-lo. Os signatários incluem:

• O locador (proprietário ou responsável pelo imóvel);
• O locatário (inquilino);
• O fiador e seu cônjuge (caso essa modalidade de garantia tenha sido escolhida);
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica).

4. Guarde sua cópia com segurança

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato devidamente assinada. O ideal é armazenar o documento em um local seguro para evitar perdas ou extravios.

Para sua tranquilidade, disponibilizamos uma versão digital (backup) que pode ser acessada a qualquer momento.

Como assinar um contrato de aluguel?

Para que o contrato de locação tenha validade jurídica, ele deve ser assinado pelo locador, locatário, testemunhas e, se houver, pelo fiador. A assinatura pode ser feita de forma presencial ou digital, ambas reconhecidas legalmente.

Assinatura presencial

Assinatura digital

O que um contrato de locação de imóvel comercial deve ter?

Um contrato de locação de imóvel comercial deve conter informações essenciais para garantir segurança jurídica entre locador e locatário. Os principais elementos incluem:

• Identificação das partes – Dados completos do locador e do locatário, incluindo nome, endereço, CPF/CNPJ.
• Descrição do imóvel – Informações detalhadas sobre o imóvel, como endereço, dimensões e características específicas.
• Prazo de locação – Definição do período de duração do contrato, podendo ser determinado ou indeterminado.
• Valor do aluguel e reajuste – Estabelecimento do valor mensal, forma de pagamento e critérios de reajuste.
• Condições de pagamento – Especificação das formas de pagamento, datas de vencimento e eventuais multas por atraso.
• Uso e destinação do imóvel – Indicação do tipo de atividade comercial permitida e possíveis restrições impostas pelo locador.
• Direitos e deveres das partes – Responsabilidades do locador e locatário, incluindo manutenção, seguro e despesas adicionais.
• Rescisão do contrato – Regras para encerramento antecipado, penalidades e indenizações aplicáveis.
• Assinaturas e testemunhas – Formalização do acordo com assinaturas das partes envolvidas e, se necessário, de testemunhas.

Perguntas frequentes sobre locação comercial

Aqui estão algumas das dúvidas mais comuns sobre o contrato de locação de imóveis comerciais e suas condições:

Quais tipos de imóveis comerciais podem ser alugados?

Os imóveis comerciais incluem lojas, salas comerciais, escritórios, galpões e até pontos em shoppings, sendo destinados a atividades empresariais ou profissionais.

Quais são os deveres do locador na locação?

O locador deve garantir que o imóvel esteja em condições adequadas de uso, realizar manutenções estruturais quando necessárias e assegurar a posse legítima do espaço ao locatário.

Quais são os direitos e deveres do locatário?

O locatário tem o dever de usar o imóvel conforme a finalidade estabelecida no contrato, pagar o aluguel dentro do prazo, realizar manutenções básicas e devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo desgaste natural.

É permitida a cobrança de luvas na locação comercial?

Sim, o fundo de comércio, conhecido como luvas, pode ser cobrado, desde que esteja formalizado no contrato com prazo determinado de mínimo 5 anos.

Quem deve pagar os impostos do imóvel durante a locação?

Caso o contrato não estipule um responsável, o pagamento dos impostos, como IPTU, fica a cargo do proprietário. No entanto, é possível determinar que o inquilino assuma essa responsabilidade, desde que esteja especificado no contrato.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma locação comercial para conferir mais perguntas e respostas.

Glossário de termos comuns na locação comercial

• Locador – Proprietário ou responsável pelo imóvel que o disponibiliza para aluguel.
• Locatário – Pessoa ou empresa que aluga o imóvel para uso comercial.
• Partes – Termo que se refere aos envolvidos no contrato de locação.
• Rescisão Contratual – O encerramento do contrato por iniciativa do locador, do locatário ou de ambos.
• Foro e legislação aplicável – Lei e tribunal responsáveis pela interpretação e solução de disputas ligadas ao contrato.
• Laudo de Vistoria do Imóvel – Documento que registra as condições do imóvel no início da locação, servindo como referência para avaliação de possíveis danos ou desgastes.
• Caução – Garantia financeira oferecida pelo locatário ao locador para assegurar o cumprimento do contrato e cobertura de eventuais danos ao imóvel.
• Sublocação – Ato de o locatário alugar o imóvel para terceiros, conforme permitido ou restrito pelo contrato.
• Vistoria – Inspeção realizada no início e no fim da locação para verificar o estado do imóvel.

Quer explorar mais termos sobre locação? Confira nosso glossário completo.

Legislação vigente para contratos de locação comercial

Os contratos de locação comercial devem seguir as normas estabelecidas pelas seguintes leis brasileiras:

• Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91) – Regula os direitos e deveres de locadores e locatários.
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – Complementa as disposições sobre contratos e relações locatícias..

Este modelo de contrato foi revisado e atualizado em 20 de dezembro de 2025, garantindo conformidade com a legislação vigente.